热点关注第一章 总则
第一条 为加强商品房预售资金监督管理，进一步规范商品房预售资金的收存和使用行为，确保商品房预售资金专款专用，维护商品房预售交易双方当事人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规及《广东省住房和城乡建设厅 人民银行广州分行 广东银保监局转发<住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见>的通知》相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内经批准预售的商品房项目，其预售资金的收存、支出、使用和监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指预购人依照预售商品房合同的约定，预先支付给预售人，在商品房验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项，包括定金、首付款、后续付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。
本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。
第四条 阳江市住房和城乡建设局（以下简称监管机构）负责阳江市区（含江城区、海陵岛试验区、高新区、滨海新区）商品房预售资金监管具体工作。各县（市、区）住房和城乡建设局按照职责负责组织实施本行政区域内商品房预售资金监管工作。
中国人民银行阳江市中心支行、中国银行保险监督管理委员会阳江监管分局及阳江市金融工作局按照各自职责共同做好商品房预售资金监管工作，并对监管中发现的违法、违规行为进行处理。
第五条 开设预售资金监管专用账户的商业银行(以下简称“监管银行”)应按本办法的规定，配合监管机构做好商品房预售资金监管工作，其职责为：
（一）建立商品房预售资金的收入、支出台账，并进行日常管理；
（二）协助履行商品房预售资金的收取和划拨义务;
（三）按月将商品房预售资金收取和划拨情况制定月度报表，报商品房预售资金监管机构备案;
（四）《商品房预售资金监管协议书》规定的其他事项。
第六条 预售资金的监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、重点把控、节点控制的原则。预售资金应当全部直接存入预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），用于与预售商品房有关的工程建设。
第二章 预售资金专用账户设立
第七条 市、县监管机构应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，签订资金监管服务协议，建立监管银行名录，并在省、市、县住房和城乡建设主管部门网站予以公示。
各监管银行业务系统应当与房屋网签备案系统、资金监管系统联网，实现房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等信息即时互通共享，确保业务办理便捷安全。
第八条 预售人申请商品房预售许可前，应当在监管银行设立监管账户。监管银行为预售人开设监管账户时，不得预留非预售人工作人员的印鉴等方式限制预售资金审批使用。
一个预售许可证设立一个监管账户。监管账户禁止开通网上银行转账等业务。
第九条 项目预售过程中，监管银行及监管账户原则上不得变更。因预售项目转让确需变更的，凭已办理变更手续的《商品房预售许可证》等资料向监管机构办理相关变更手续。
监管机构批准账户变更的，预售人必须将原账户的结余资金全部划转到新账户，监管银行及相关银行应配合做好有关交接工作。
第十条 预售人申请《商品房预售许可证》时，应当与监管机构及监管银行共同签订《商品房预售资金监管协议书》（以下简称《监管协议书》），明确各自的权利和义务。《监管协议书》中须明确监管账户名称、监管账号和账户对应的栋号。
预售人应当将预售资金监管相关规定告知预购人，并将监管银行、监管账号等信息在商品房销售场所显著位置公示。
预售人应根据建设方案和施工进度编制《预售项目建设工程进度用款计划表》，经监理企业审核后，作为《监管协议书》附件和申请使用商品房预售款的依据。
第三章 预售资金收存
第十一条 商品房预售资金应直接存入相应的监管账户，预售人不得以其他任何形式收存商品房预售资金，变相逃避监管。
预售人应要求预购人按合同约定将商品房预售资金以银行转
账或POS机刷卡等方式直接存入预售资金专用账户，或者要求预购人持开具的《商品房预售资金缴款通知书》（下称《缴款通知书》）直接到监管银行缴交商品房预售资金。预售人应要求预购人一并在《缴款通知书》上签名盖章。预购人凭监管银行入账凭证向预售人换领交款票据。监管银行入账凭证作为办理合同登记备案的要件之一。
第十二条 需要使用监管银行POS机收取预售资金的预售人应签订与该预售项目监管账号对应的银行POS机业务协议书，该POS机业务协议书作为《监管协议书》的附件之一，提交给监管机构备案。监管银行和预售人变更该预售项目监管账号对应的银行POS机业务协议书内容的，应及时提交已变更的银行POS机业务协议书给监管机构重新备案。
第十三条 预购人用POS机缴交预售资金的，预售人应要求其在POS机回单上注明购房人姓名及购买商品房的地址、栋号、房号，并与预售人一并在《缴款通知书》上签名盖章。预售人凭POS机回单为购房人开具交款票据。POS机回单及《缴款通知书》作为办理合同登记备案的要件之一。
第十四条 预购人申请办理按揭贷款（含公积金贷款）购买商品房的，发放贷款的银行（含住房公积金管理机构）应将贷款直接划入商品房买卖合同中注明的监管账户。
第四章 预售资金使用和退还
第十五条 监管账户的商品房预售资金按监管要求分为监管额度内资金和监管额度外资金。
预售资金监管标准是指预售商品房项目自开始施工到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到交付条件所需的单位建筑面积费用；实行商品住宅精装修的，还应当将装修费用计算在内。预售资金监管标准，由监管部门组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，一般按照建筑工程平方米造价加30%区内配套费用确定，精装修商品房项目增加每平米800元造价。预售人申报每平方米造价低于造价管理部门公布的上年度参考价格的，按造价管理部门公布的上年度参考价格执行。
预售资金监管额度是指批准预售的楼栋建筑面积与预售资金监管标准的乘积，在监管账户开户时确定并在监管协议中予以载明。项目建造成本高，监管额度不足以保障项目完工的，监管部门可以适当上调监管额度。
监管资金留存比例是指监管账户的存款余额占预售资金监管额度的百分比。
第十六条 预售资金监管额度内的资金不同于预售人自有资金，应当专款专用，必须用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出；在终止资金监管前，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的，集团公司不得抽调子公司项目监管额度内的资金。
第十七条 监管额度内资金监管按照工程建设进度，设置以下控制节点：
1、项目工程形象进度达到预售条件但未封顶的，监管资金留存比例为70%；
2、主体结构封顶时，监管资金留存比例为60%；
3、项目完成外立面施工且脚手架拆除后，监管资金留在比例50%；
4、完成工程总承包内容（含电梯工程和燃气工程已支付首期工程款）后，监管资金留存比例为30%；
5、竣工验收合格，监管资金留在比例10%；
6、完成商品房不动产权首次登记后终止监管。
在主体结构封顶控制节点之后，预售人可以凭银行或保险机构出具的保函部分抵顶预售监管资金。
第十八条 在我市开展房地产开发企业差异化管理后，根据预售人上年度企业信用等级 ，可适当调整监管资金留存比例。信用A级的，监管资金留存比例可降低10%；信用 B级的，留存比例可降低5%。对信用C级、D级的预售人，留存比例分别增加5%、10%。
第十九条 按本办法第十八条规定降低监管资金留存比例后，预售人在商品房预售及预售资金监管过程中存在违法违规行为、经调查属实的，即恢复原监管资金留存比例。
第二十条 预售商品房项目达到规定的工程控制节点后，预售人可向项目所在地监管部门申请调整监管资金留存比例并提交以下材料：
（一）监管资金留存比例（调整）申请表；
（二）工程建设进度相关证明材料及影像资料：取得商品房预售许可证后，提交工程进度照片，要求清晰反映工程实际进度，并注明拍摄日期；主体结构封顶时，提交工程进度照片及《主体结构工程质量验收记录表》；完成工程总承包内容时，提交工程进度照片及《工程分部验收报告》；竣工验收合格时，提交《房屋市政工程竣工验收备案意见书》。
监管机构应当自受理之日起3个工作日内进行必要的现场查勘内并完成审核，符合规定的予以调整。
第二十一条 预售资金的使用和提取：
（一）预售人申请使用监管额度以内的资金，监管部门应自
受理之日起5个工作日内完成审核，支出款项应当用于本项目有关的工程建设。
预售人应当如实填写、提交以下材料并对材料的真实性负责：
1、预售资金使用申请表；
2、监管账户对账单；
3、预售人向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气等专业经营单位拨付款项的，提供相关付款证明材料，款项原则上拨付至上述单位。
预售人申请拨付预售资金用于支付工程款时，需按申请拨付金额的30%比例存入农民工工资专户，专款专用，确保专项用于支付农民工工资。预售人有义务监督施工单位加强农民工工资发放，并负连带责任。
（二）预售人申请提取预售资金监管额度外的资金，提取款项可直接划拨至预售人其他非监管账户，用于本项目有关的工程建设及相关税费。
（三）预售人申请使用和提取监管资金，应通过资金监管系统向项目所在地监管部门提出申请，审核后通过资金监管系统将拨款信息传递给监管银行。监管银行应当凭监管部门出具的预售资金使用（提取）核准通知书及资金监管系统的确认信息，即时一次性完成款项拨付，不得超过2个工作日办理完毕。
第二十二条 买卖双方解除预售合同需退还售房款的，预售人应持网签合同注销证明等相关材料向项目所在地监管机构提交预售资金退款申请。经监管机构核实情况属实的，出具预售资金退款通知书，由监管银行按规定在2个工作内一次性将购房款直接退还给预购人。
如监管账户内预售资金尚未达到监管额度资金的，退还售房款可在监管额度内资金中支取；如超出监管额度资金的，则在监
管额度外资金或预售人其他账户中支取。
第五章 预售资金监管终止
第二十三条 监管账户涉及的商品房预售项目，预售人取得不动产权证书后方可向监管机构申请取消监管（如果预售商品房属于带精装修销售的，需同时提交监理企业出具的精装修工程已完成且达到交付条件的证明）。
第二十四条 预售人申请终止预售资金监管，监管部门应当自受理之日起1个工作日内审核，出具预售资金监管终止通知单，
并将监管账户终止信息传递至监管银行，监管银行据此终止监管。该预售项目商品房预售资金监管协议同时终止。
第六章 监督、检查及管理措施
第二十五条 各县（市、区）监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，及时掌握商品房销售情况并对合同网签备案、房屋预告抵押等情况，建立预警机制，防范市场风险。各监管银行及相关按揭贷款银行应积极配合做好预售资金监管工作。
监管部门应加强动态监管，定期进行工程进度现场检查。凡无正当理由停工半年以上的，作为重点监管项目，可暂时停止申请使用预售资金。监管额度内资金未达到相应的支取节点时，预售项目出现重大社会风险隐患，需启动应急措施支付工程建设费用或农民工工资的，监管机构可按实际支取，全面接管监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设，以达到“保交楼”的目的。
第二十六条 人民法院冻结、扣划监管账户内资金的，按照国家、省有关规定执行，对监管账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益。对欠税的预售人，税务部门依法对监管额度外资金进行扣划，在扣划前应告知监管机构。
第二十七条 监管银行要严格按照监管协议做好监管账户监控，定期与项目所在地监管部门进行对接，发现预售人存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管部门。
第二十八条 预售人有下列行为之一的，由监管机构责令限期整改，记入企业信用档案，整改期间不予受理其预售资金使用申请；情节严重的可暂停其预售合同网签备案业务，并依法予以行政处罚；造成严重后果的，依法追究其法律责任。
（一）未按规定将预售资金全部存入监管账户的；
（二）变相逃避预售资金监管的；
（三）未按规定使用预售资金的；
（四）提供虚假材料的；
（五）其它违反本办法或者监管协议的行为；
（六）监管机构认定应当暂停拨付的其他情形。
第二十九条 监管银行有下列行为之一的，由监管机构按照监管协议相关约定，暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。
（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；
（二）未经监管机构同意，擅自拨付预售资金的；
（三）擅自截留、挪用或者拖延拨付预售资金的；
（四）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；
（五）其他违反本办法或者监管协议的行为。
监管银行未经监管部门同意，擅自拨付预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
第三十条 按揭贷款银行未按规定将按揭贷款及时足额划入监管账户的，监管部门向银监或金融管理部门通报，并根据情节严重程度取消其一至三年监管银行资格。
第三十一条 施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用监管额度内预售资金，监管部门将其违规行为通报有关主管部门，并记入企业信用不良行为记录。导致工程无法按时竣工的 ，依法追究相关责任人的法律责任。
第三十二条 监管部门和相关银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯
罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十三条 本办法由阳江市住房和城乡建设局负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行，自施行之日起有效期5年。原《阳江市区商品房预售款监督管理规定》（阳住建〔2016〕19号）同时废止。本办法实施前已领取《商品房预售许可证》的建设项目按本办法执行。
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