热点关注为实施国土空间规划、“三旧”改造专项规划和2022年度实施计划，我区拟实施南排村第一经济合作社旧村庄改造项目，对位于阳江市江城区康泰路“石湾新村”东侧，马曹路金湖春天西北侧的旧村庄用地进行改造。改造方案如下：
一、改造地块基本情况
（一）总体情况。拟改造项目总用地面积为7.2336公顷，位于阳江市江城区康泰路“石湾新村”东侧，马曹路金湖春天西北侧。村庄地势低洼，尤其是西侧，每逢下雨就会形成内涝，是江城的“水浸村”，村中居住环境恶劣，卫生条件差，没有公共配套及居民休闲设施，消防隐患极大。村庄内为自建房（自住或出租）、老旧破房瓦房，安全隐患大。对此，村民改造意愿强烈，拟通过旧村改造，全面拆除重新规划建设的方法，结合产业发展，提升片区居住环境的同时，发展集体经济，增加就业机会及税收。
（二）土地现状情况。改造项目主体地块7.2336公顷，纳入改造范围整体利用的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）0.8726公顷。改造地块现状为建设用地6.3610公顷、园地0.8726公顷。按权属划分，涉及南排村一社旧村庄属下的集体土地7.2336公顷（建设用地6.3610公顷、园地0.8726公顷），为南排村第一经济合作社农民集体属下的集体土地，实地在 2009 年 12 月 31 日前已建设使用，并已按规定标图入库，拟按规定进行报批。
（三）标图入库情况。该改造项目主体地块6.3610公顷土地已标图入库，图斑号为44170200237。纳入改造范围整体利用的“三地”0.8726公顷，拟待改造方案批准后按规定可作为“三地”一并进行改造。
（四）规划情况。改造项目地块7.2336公顷土地符合国土空间总体规划：阳江市江城区土地利用总体规划图（2010-2020）、阳江市城市总体规划（2016-2035年）、符合阳江市“三旧”改造专项规划，编号JC-CB-05，目前正在编制项目的控制性详细规划，具体实施情况以市政府的批复为准。
二、改造意愿及补偿安置情况
（一）改造意愿情况。深圳市嘉信时代实业有限公司已按照法律法规及阳江市“三旧”改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求南排村第一经济合作社农村集体经济组织和农民的意见，并经该农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上村民代表同意。
（二）补偿安置情况。深圳市嘉信时代实业有限公司拟制定补偿安置方案，拟采取回迁房、货币等方式对原权利人进行补偿安置，拟补偿安置标准为：个人部分补偿方案：1、选择回迁房补偿方式的，以认定的（合法）被搬迁房屋一层按建筑面积1:1；二层按建筑面积1:0.8；三层按建筑面积1:0.7；四层按建筑面积1:0.6；五层、六层按建筑面积1:0.5的比例置换回迁房面积，回迁房面积为建筑面积（含公共分摊面积）； 2、选择货币补偿方案：被搬迁房屋现状评估价经南排村第一经济合作社公开选定具有房地产评估资质并在当地政府相关部门备案的评估公司评估价为准，予以货币补偿。
集体部分补偿方案：村集体建设用地空地（空地不包含巷道、建筑基地面积）拟按照面积1：0.6的比例置换住宅回迁房面积，村集体建设用地空地面积1：0.1的比例置换商业回迁房面积，该集体部分补偿回迁面积产权移交南排村第一经济合作社和部分村民所有。
截至2020年4月17日，深圳市嘉信时代实业有限公司已与南排村第一经济合作社就补偿安置等事项签订协议，并公示。拟计划在项目改造方案批复后，开展签约工作，确定回迁房总回迁面积及货币补偿总额。
（三）开展社会稳定风险评估情况。改造地块涉及征收土地7.2336公顷，已按规定开展社会稳定风险评估。根据社会稳定风险评估结果，主要存在资金补偿风险、媒体舆论导向风险、施工期噪声影响风险、交通影响风险。1、资金补偿风险的防范或化解措施：补偿资金的落实，专款专用。列入投资总概算的补偿资金在项目旧村改造前予以落实。科学合理的安排补偿资金的使用和支付，各级政府应该加强对旧村改造补偿费的适度监管，防止因资金使用不当而影响村民切身利益的问题发生，充分利用基层政府的力量化解社会稳定风险。政府应对补偿款的发放全程监督，防止在发放过程中出现截留，使补偿款无法足额落实到被拆迁人手中。2、媒体舆论导向风险的防范或化解措施：及时收集群众意见，对群众的误解及时解释和澄清，加强信息的公开化、透明化，营造健康的舆论环境。3、施工期噪声影响风险的防范或化解措施：施工期间应设专人对设备进行定期保养和维护，并负责对现场工作人员进行培训，以便使每个员工严格按操作规范使用各类机械。合理安排施工时间和机械设备，夜间22:00至清晨6:00禁止施工，选用低噪声设备。4、交通影响风险的防范或化解措施：针对大型工程运输车辆，应申领大货车通行证。施工期，施工机械、运输车辆主要是通过外环快速路通行，建议做好运输路线，尽量避开交通高峰期，工程车辆出行地段做好安全标志提示。
以上风险防范责任主体为深圳市嘉信时代实业有限公司，协助单位为阳江市江城区城北街道办事处。
三、改造主体及拟改造情况
该改造项目属于全面改造类型，拟采取村企合作改造模式由深圳市嘉信时代实业有限公司作为改造主体。
该项目用地由深圳市嘉信时代实业有限公司通过江城区农村产权流转交易网公开招商公告取得中标主体，确定的改造主体实施全面改造，其中，拟拆除重建用地7.2336公顷，拟拆除建筑面积约72401.35平方米，拟新建建筑面积约318875.52平方米（含地下室及人防面积），拟用于二类住宅兼容商业用途，拟容积率为≤3.6，完成验收后，回迁房部分以物业方式交由南排第一经济合作社、村民及居民使用，其余部分由深圳市嘉信时代实业有限公司（或其在阳江设立的子公司阳江市新威房地产投资有限公司）管理使用。
拟改造后预计年产值将达到约48000万元，拟配建公共设施约6323.03平方米。
四、需办理的规划及用地手续
改造项目范围内7.2336公顷土地未覆盖详细规划，拟按规定编制控制性详细规划、意向总平面方案图拟与改造方案一并报江城区人民政府审核，再由江城区人民政府报市自然资源局及市人民政府审批。
改造项目范围内7.2336公顷用地需办理集体土地完善转用手续，其中6.3610公顷用地需办理村庄集体建设用地转为国有建设用地手续，0.8726公顷“三地”用地需办理转用、征收手续。上述用地完善转用、征收手续后，拟采用协议出让方式供地。
五、资金筹措
项目改造成本为175000万元，拟投入改造资金为175000万元，拟筹措资金方式包括自有资金、合作单位投入、银行融资、市场融资等。其中，第一期拟投入改造资金24000万元，第二期拟投入改造资金41000万元，第三期拟投入改造资金47000万元，第四期拟投入改造资金63000万元。
六、开发时序
项目开发周期为5年半，包括拆迁及建设周期，拟分4期开发（具体以市政府的批复为准）。第一期A-O1-01-01地块开发时间为2022年10月至2025年12月，计划在2022年10月份前完成地块内拆迁工作及办理用地手续，地块面积约8601平方米，拟建设1幢楼、2幢楼、19幢住宅用房和地下室，总建筑面积约44215.57平方米，拟配套商业用房、广场、公共配套用房、小区主入口、东侧28米市政路南段等设施；第二期A-O1-01-02地块开发时间为2023年4月至2026年6月，计划在2023年4月份前完成地块内拆迁工作及办理用地手续，地块面积约12978平方米，拟建设6幢楼、7幢楼、8幢楼住宅楼，20幢楼（幼儿园）和地下室，总建筑面积约75397.23平方米,拟配套幼儿园、西侧大门、石湾广场、商业用房、小区车行次出入口、消防出入口、公共配套用房等；第三期A-O1-01-03地块开发时间为2023年10月至2026年12月，计划在2023年10月份前完成地块内拆迁工作及办理用地手续，地块面积约24070平方米，拟建设3幢楼、5幢楼住宅用房、16幢楼（酒店+办公）、17幢楼（商业）、18幢楼（商业）和地下室，总建筑面积约82113.59平方米，配套商业用房、车行出入口、车库出入口、公共配套用房、东侧28米市政路北段等；第四期A-01-01-04地块开发时间为2024年4月至2028年4月，计划在2024年4月份前完成地块内拆迁工作及办理用地手续，开发面积约26687平方米，，拟建设9幢楼、10幢楼、11幢楼、12幢楼、13幢楼、15幢楼、21幢楼、22幢楼、23幢楼住宅用房及地下室，总建筑面积约117149.13平方米，公共配套用房、小型消防站、北侧市政路、东侧28米市政路北段等。
七、实施监管
该项目在改造方案自市政府批准之日起三个月内、由江城区人民政府与深圳市嘉信时代实业有限公司签订监管协议。按照监管协议约定条款实施改造。改造主体凭监管协议及相关资料到市自然资源局办理用地手续。
阳江市江城区土地储备和城市更新事务中心
2022年7月29日
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