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现将《阳江市商品房预售资金监管办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向我局反映。该文的部门规范性文件统一编号为阳部规〔2023〕21号。
阳江市住房和城乡建设局
2023年8月31日
阳江市商品房预售资金监管办法
第一章 总则
第一条 为加强商品房预售资金监督管理，进一步规范商品房预售资金的收存和使用行为，确保商品房预售资金专款专用，维护商品房预售交易双方当事人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内经批准预售的商品房项目，其预售资金监管账户（以下简称监管账户）的设立、变更、注销和预售资金的收存、拨付、使用和监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指预购人依照合同约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项，包括定金、首付款、分期付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。
第四条 市、县（市、区）住房城乡建设局（以下简称监管部门）按照管辖范围及职责负责组织实施本行政区域内商品房预售资金监管工作。
中国人民银行阳江市中心支行、国家金融监督管理总局阳江监管分局及阳江市金融工作局按照管辖范围及职责共同做好商品房预售资金监管工作，并依法对监管中发现的违法、违规行为进行处理。
第五条 开设监管账户的商业银行（以下简称监管银行）应当按照本办法和《商品房预售资金监管协议书》（以下简称监管协议）约定，配合监管部门做好商品房预售资金监管工作，其职责为：
（一）建立商品房预售资金的收入、支出台账，并进行日常管理；
（二）协助开展商品房预售资金的收取和拨付等监管工作;
（三）按月将商品房预售资金收取和拨付情况制定月度报表，报监管部门;
（四）监管协议约定的其他事项。
第六条 预售资金的监管遵循专户专存、专款专用、全程监管、重点把控、节点控制的原则。预售资金应当全部直接存入监管账户，用于与预售商品房有关的工程建设。
第二章 监管账户设立
第七条 市住房城乡建设局会同中国人民银行阳江市中心支行、国家金融监督管理总局阳江监管分局依法通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，签订资金监管服务协议，并及时将中标的商业银行名单在市、县（市、区）住房城乡建设部门门户网站及粤安居平台上予以公示。
各监管银行业务系统应当与房屋网签备案系统、资金监管系统联网，实现房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等信息即时互通共享，确保业务办理便捷安全。
第八条 预售人申请商品房预售许可前，应当在中标商业银行名单中选择监管银行，按照一个预售许可证对应一个账户原则，在监管银行设立监管账户。
监管账户名称应为“项目（或公司）名称+预售资金监管账户”。
第九条 项目预售过程中，监管银行及监管账户原则上不得变更。因预售项目转让确需变更的，凭已办理变更手续的《商品房预售许可证》等资料向监管部门办理相关变更手续。
监管部门批准账户变更的，预售人应当将原账户的结余资金全部划转到新账户，监管银行及相关银行应当配合做好有关交接工作。
第十条 预售人申请《商品房预售许可证》时，应当与监管部门及监管银行共同签订监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。监管协议中应当明确监管账户名称、监管账号和账户对应的栋号。
预售人应当将预售资金监管相关规定告知预购人。监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及市、县（市、区）住房城乡建设部门门户网站进行公示。
预售人应当根据建设方案和施工进度编制《预售项目建设工程进度用款计划表》，经监理企业审核后，作为监管协议附件和申请使用商品房预售资金的依据。
第三章 预售资金收存
第十一条 商品房预售资金应当直接存入相应的监管账户，预售人不得以其他任何形式收存商品房预售资金，变相逃避监管。
预售人应当要求预购人按合同约定将商品房预售资金以银行转账或POS机刷卡等方式直接存入监管账户，或者要求预购人持开具的《商品房预售资金缴款通知书》（下称《缴款通知书》）直接到监管银行缴交商品房预售资金。预售人应当要求预购人一并在《缴款通知书》上签名盖章。预购人凭监管银行入账凭证向预售人换领交款票据。监管银行入账凭证作为办理商品房买卖合同备案的要件之一。
预购人将定金、符合个人住房或商业用房贷款规定的首付款足额存入监管账户后，预售人和预购人方可通过粤安居平台网签系统办理拟购合同网签手续。
第十二条 需要使用监管银行POS机收取预售资金的预售人应当与该预售项目监管账号对应的银行签订POS机业务协议书，该POS机业务协议书作为监管协议的附件之一，提交给监管部门核查。监管银行和预售人变更该预售项目监管账号对应的银行POS机业务协议书内容的，应当及时提交已变更的银行POS机业务协议书给监管部门重新核查。
第十三条 预购人用POS机缴交预售资金的，预售人应当要求其在POS机回单上注明预购人姓名及购买商品房的地址、栋号、房号，并与预售人一并在《缴款通知书》上签名盖章。预售人凭POS机回单为预购人开具交款票据。POS机回单及《缴款通知书》作为办理商品房买卖合同备案的要件之一。
第十四条 预购人申请办理按揭贷款（含公积金贷款）购买商品房的，发放贷款的银行（含住房公积金管理机构）应当将贷款直接划入商品房买卖合同中注明的监管账户。
第四章 预售资金使用
第十五条 监管账户的商品房预售资金按监管要求分为监管额度内资金和监管额度外资金。
预售资金监管标准是指预售商品房项目自开始施工到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到交付条件所需的单位建筑面积费用；实行商品住宅精装修的，还应当将装修费用计算在内。预售资金监管标准，由监管部门根据市造价管理部门公布的上年度住宅工程预算造价参考指标信息确定的项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，一般按照建筑工程平方米造价加20%区内配套费用确定，精装修商品房项目增加每平米800元造价。预售人申报建筑工程平方米造价低于造价管理部门公布的上年度参考价格的，按造价管理部门公布的上年度参考价格执行。
预售资金监管额度是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，按批准预售的楼栋建筑面积与预售资金监管标准的乘积，在监管账户开户时确定并在监管协议中予以载明。项目建造成本高，监管额度不足以保障项目完工的，监管部门可以适当上调监管额度。
监管资金留存比例是指监管账户的存款余额占预售资金监管额度的百分比。
第十六条 预售资金监管额度内的资金不同于预售人自有资金，应当专款专用，必须用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出；监管额度内的资金，商品房项目完成房屋所有权首次登记前，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。
第十七条 监管账户内的累计进账金额未达到监管额度时，按监管账户内资金的50%预留工程建设保证金，企业可按工程建设进度申请用款用于后续工程建设。
第十八条 额度内资金监管按照工程建设进度，设置以下控制节点：
（一）项目工程形象进度达到预售条件但未封顶的，监管资金留存比例为70%；
（二）主体结构封顶时，监管资金留存比例为50%；
（三）项目完成外立面施工且脚手架拆除后，监管资金留存比例为30%；
（四）竣工验收合格，监管资金留存比例为5%；
（五）完成商品房不动产权首次登记后取消监管。
带精装修的商品房项目，在完成地砖铺设后，可以申请装修造价的50%；在完成验收达到交楼条件后，可以申请余下的50%。
监管账户内资金达到规定的监管额度后，预售人可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额按国家规定执行。监管协议解除后，保函相应失效。
预售人应当按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不可以用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。监管银行应当配合监管部门做好必要的审核工作。
第十九条 预售商品房项目达到规定的工程控制节点后，预售人可向项目所在地监管部门申请调整监管资金留存比例并提交以下材料：
（一）监管资金留存比例（调整）申请表；
（二）工程建设进度相关证明材料及影像资料：取得商品房预售许可证后，提交工程进度照片，要求清晰反映工程实际进度，并注明拍摄日期；主体结构封顶时，提交工程进度照片及《主体结构工程质量验收记录表》；工程完成外立面施工且脚手架拆除，提交工程进度照片；竣工验收合格时，提交《房屋市政工程竣工验收备案意见书》。
监管部门应当自受理之日起3个工作日内（不含现场查勘时间）完成审核，符合规定的予以调整。
第二十条 预售资金的使用和提取：
（一）预售人申请使用监管额度内的资金，监管部门应当自受理之日起5个工作日内完成审核，支出款项应当用于本项目有关的工程建设。
预售人应当如实填写、提交以下材料并对材料的真实性负责：
1.预售资金使用申请表；
2.监管账户对账单；
3.预售项目建设工程进度用款计划表；
4.预售人向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气等专业经营单位拨付款项的，提供相关付款证明材料，款项原则上拨付至上述单位。
预售人申请拨付预售资金用于支付工程款时，需按申请拨付金额的20%比例存入农民工工资专户，专款专用，确保专项用于支付农民工工资。预售人有义务监督施工单位加强农民工工资发放，并依法承担责任。
（二）监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由预售人提取使用。预售人申请提取监管额度外的资金，提取款项可直接划拨至相关单位或预售人其他非监管账户，可用于本项目有关的工程建设及相关税费。预售人申请拨付预售资金用于支付税款时，款项原则上直接拨付至主管税务管理机关待解账户。
（三）预售人申请使用和提取预售资金，应当通过资金监管系统向项目所在地监管部门提出申请，审核同意后通过资金监管系统将拨款信息传递给监管银行。监管银行应当凭监管部门出具的预售资金使用证明材料及资金监管系统的确认信息，在2个工作日内一次性完成款项拨付。
第二十一条 买卖双方解除合同后，预售人申请在监管额度内资金退还售房款的，应当持网签合同注销证明等相关材料向项目所在地监管部门提交预售资金退款申请。监管部门核实情况属实的，出具预售资金退款证明材料，由监管银行按规定在2个工作日内一次性将购房款直接退还给预购人。
第五章 预售资金监管终止
第二十二条 监管账户涉及的商品房预售项目，预售人取得不动产权证书后方可向监管部门申请取消预售资金监管（如果预售商品房属于带精装修销售的，需同时提交监理企业出具的精装修工程已完成且达到交付条件的证明材料）。
第二十三条 预售人申请取消预售资金监管，监管部门应当自受理之日起1个工作日内审核完毕。经审核通过的，出具取消预售资金监管通知单，并将监管账户取消监管信息传递至监管银行，监管银行据此终止监管。
第六章 监督、检查及管理措施
第二十四条 监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，及时掌握商品房销售情况并对合同网签备案、房屋预告抵押等情况，建立预警机制，防范市场风险。各监管银行及相关按揭贷款银行应积极配合做好预售资金监管工作。
监管部门应加强动态监管，定期进行工程进度现场检查。凡无正当理由停工的，经确认后，作为重点监管项目，按监管协议约定，可暂时停止申请使用预售资金。监管额度内资金未达到相应的支取节点时，预售项目出现重大社会风险隐患需启动应急措施支付工程建设费用或农民工工资的，监管部门可按实际审核；对存在工程进度异常，逾期难交付的问题楼盘，由监管部门按照“一楼一策”等方式，重点监控监管账户，实行专门监管或实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设，以达到“保交楼”的目的。
第二十五条 人民法院冻结、扣划监管账户内资金的，按照国家、省有关规定执行，对监管账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益。对欠税的预售人，税务部门依法对监管额度外资金进行扣划的，在扣划前应当告知监管部门。
第二十六条 监管银行应当严格按照监管协议做好监管账户监控，定期与项目所在地监管部门进行对接，发现预售人存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管部门。
第二十七条 预售人有下列行为之一的，由监管部门按照监管协议相关约定，责令限期整改，整改期间不予受理其预售资金使用申请；情节严重的可暂停其商品房预售合同网签备案业务，并依法作出处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。
（一）未按规定将预售资金全部存入监管账户的；
（二）变相逃避预售资金监管的；
（三）未按规定使用预售资金的；
（四）提供虚假材料的；
（五）其他违反本办法或者监管协议的行为。
第二十八条 监管银行有下列行为之一的，由监管部门按照监管协议相关约定，暂停或者终止其监管银行资格，并由其依法承担相应责任，同时通报有关主管部门按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。
（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；
（二）未经监管部门同意，擅自拨付预售资金的；
（三）擅自截留、挪用或者拖延拨付预售资金的；
（四）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；
（五）其他违反本办法或者监管协议的行为。
监管银行未经监管部门同意，擅自拨付预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
第二十九条 按揭贷款银行未按规定将按揭贷款及时足额划入监管账户的，监管部门向有关主管部门通报。如造成预售资金被挪用的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
第三十条 施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金，监管部门将其违规行为通报有关主管部门，并记入企业信用不良行为记录。导致工程无法按时竣工的 ，依法追究相关责任人的法律责任。
第三十一条 监管部门和相关银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法追究责任；构成犯罪的，依法移交司法机关处理。
第七章 附 则
第三十二条 本办法自2023年12月1日起施行，自施行之日起有效期5年。本办法实施前已领取《商品房预售许可证》的建设项目按本办法执行。本市此前相关文件规定与本办法规定不一致的，以本办法为准。
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