热点关注为加快推进我市农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作（以下称“房地一体” 农村不动产登记发证工作），力争2020年底前基本完成登记发证任务，有效保障农民合法财产权益，根据《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）要求，结合我市实际，制定本实施方案。
一、目标任务
以“总登记”方式对全市符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，确保2020年底前基本完成“房地一体”农村不动产登记发证工作。已分别合法领取农村宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记申领了不动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。权利人主动提出换证申请的，也可以换领新版的不动产权证书。
二、登记办法
本次“房地一体”农村不动产登记发证工作以各县（市、区）人民政府为组织实施主体，并且以“总登记”的方式进行。
（一）登记范围。全市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物，也不包括宗祠堂、独栋厨房的建筑物和构筑物。市辖区范围内已公告的重点征拆项目范围、三旧改造范围等暂不纳入本次确权登记范围。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的、已整村搬迁或已列入拆除范围的原旧村庄房屋以及使用集体所有性质的土地开发的商品房，一律不予确权登记。
（二）登记原则。各县（市、区）要按照有关法律法规政策规定，结合本辖区实际情况，坚持“依法依规、尊重历史、便民利民” 的原则，加快开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。
1.有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。
2.有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续，已经竣工的，按以下原则办理：
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，由权利人向镇人民政府（街道办事处）相关部门补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。
3.无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府（街道办事处）审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府（街道办事处）审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，经镇人民政府（街道办事处）审核后，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，经镇人民政府（街道办事处）审核后，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。
涉及扩建的，由各县（市、区）人民政府根据实际情况自行确定处理原则。
4.农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以确权登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按批准占地面积确权登记。
5.县(市、区)人民政府要对未覆盖村镇（庄）规划的乡村及未覆盖的时间界限作出认定。房屋建造时所在乡村未覆盖村镇（庄）规划的地区，当事人申请宅基地使用权及其地上房屋所有权登记时，可不提供房屋符合村镇（庄）规划的审批手续。
6.已竣工的房屋在县城规划范围外不占用永久基本农田的、生态线红线和规划中的交通、供电等基础设施用地的，视同符合土地利用总体规划和村镇规划。
7.宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户。其中，每个已成年子女，都可单独视为宅基地确权登记条件中的“一户”。
8.多户使用宅基地合建房屋，以分套分层方式拥有的，经整栋合法权利人签名确认后，报农民集体经济组织同意的，可确定宅基地使用权为全体权利人共有，按房屋权属予以确权登记。以楼梯为界的，楼梯作为共有面积，不分摊登记。
9.因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。
10.集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理：
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在镇人民政府（街道办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇人民政府（街道办事处）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经镇人民政府（街道办事处）审核，报县级以上人民政府批准，予以确权登记。集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规规定办理。
11.对宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权权属存在争议的，由镇级人民政府或县级人民政府组织工作组，加大争议调处力度，待权属明晰后再予以确权登记。
（三）申请登记主体。
1.宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体。
（1）申请确权登记的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。
(2)对于非本村村民，符合下列情形之一的，经该村集体经济组织或村民委员会认定的，可按规定作为申请登记的主体：①原已合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；②因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；③同一集体经济联合社，在城镇规划范围外占用宅基地建房，用于自建自用且符合“一户一宅”的；④因国家征地而异地重建的；⑤因继承房屋使用宅基地的；⑥非农业户口居民合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的；⑦离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞，持合法证明回原籍定居的。
2.集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体。经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。
（四）登记程序。（1）以市、县(市、区)人民政府名义向社会发布“总登记”公告；（2）组织权利人和利害关系人双方到现场进行宗地指界，经权利人签名确认权属后，进行并宗审查；（3）制作“一张表”由村民确认、村小组和村委会审核、镇人民政府（街道办事处）审批代替土地权属来源材料和房屋符合村镇规划材料的方式精简材料。该审批表既作为土地和房屋的审批材料，也作为不动产登记申请表，只需申请人一次签名即可，表里可填写申请人个人信息及勾选所属的登记主体类型，也可填写不动产的详细信息，审批表内容大部分由作业单位按前期收集的材料进行填写，申请人只需对部分事项进行勾选确认即可，减轻申请人填写表格的负担，也保证申请材料整洁；（4）在权籍调查初步成果形成后，由不动产登记机构对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告，公告期不少于15个工作日(公告所需时间不计算在登记办理期限内)，公告无异议且经权利人签字确认后，不动产登记机构对申请材料进行审核，符合登记条件的予以确权登记并颁发不动产权证书。
三、工作要求
(一)明确组织方式。市、县(市、区)、镇人民政府负责组织实施和协调本辖区“房地一体”农村不动产登记发证工作，自然资源主管部门(国土所)、镇人民政府(街道办事处)、村民委员会应积极配合开展宅基地和集体建设用地调查指界工作，并成立指界工作小组。可采取先易后难、有所侧重、穿插进行的方式有序开展，对权籍调查、确权登记过程中遇到的问题和政策需求，要认真组织研究并及时向上级反映情况。
1.市级。负责全市“房地一体”农村不动产登记发证工作的组织指导；制定市级“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案；督促各县（市、区）工作进展及工作完成时限。江城区、阳江高新区、海陵试验区“房地一体”农村不动产登记发证的组织实施，以市人民政府名义发布登记公告，明确总登记范围、时限、条件等要求，统一开展权籍调查、登记发证和成果上报等工作，具体工作由市自然资源局负责组织协调。市自然资源局江城、高新、海陵分局要积极配合各区级人民政府（管委会）做好本辖区内的“房地一体”农村不动产登记发证权籍调查工作，市不动产登记中心承担江城区、阳江高新区、海陵试验区“房地一体”农村不动产登记发证具体工作。
2. 县（市、区）级。阳春市、阳西县、阳东区各自负责本辖区范围内“房地一体”农村不动产登记发证组织、协调、指导、宣传工作；制定辖区的实施细则、预算方案；以县（市、区）人民政府名义发布“房地一体”农村不动产登记发证总登记通告，明确总登记的范围、时限、条件等要求；统一开展权籍调查、登记发证和成果上报等工作；负责组织镇人民政府(街道办事处)、村（居）民委员会开展前期情况摸查和相关权籍调查资料收集。
(二)做好权籍调查。各县（市、区）人民政府要充分利用农村地籍调查成果、第三次国土调查成果、不动产登记数据整合成果、历史土地及房产登记等权属材料开展“房地一体”农村权籍调查，补充开展房屋调查，形成满足登记要求的权籍调查成果。有条件的地区，应根据《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南(试行)》等技术规范要求，采用高精度测量方法开展房屋测量。暂不具备条件的地区，由县（市、区）自然资源主管部门或由其委托村民委员会采用简易法开展房屋测量。采用简易法开展房屋测量的，在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明“今后若有更高精度的测量成果，以高精度数据为准”。申请人要求进行高精度测量并自行提供高精度测量成果的，成果经审核通过后予以采用。本次权属调查采用双边或单边指界的方式进行，由村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界，确认权属界线，指界完成后以行政村为单位统一进行审查。
(三)简化登记程序。村（居）民委员会要协助收集不动产登记申请书、有效身份证明及合法权属来源证件等材料，可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。不动产登记机构可将权籍调查结果公示和登记前公告合并一起公示，简化登记程序。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的，依法颁发不动产登记证明。
(四)完成成果上报。市本级、各县（市、区）自然资源主管部门要同步建立权籍调查成果数据库，在现有的不动产登记信息平台中办理农村宅基地、集体建设用地使用权和房屋、建筑物、构筑物所有权登记，做好权籍调查和登记发证成果数据上报，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。
四、工作步骤
(一)前期准备阶段(2020年1月至2020年2月)
印发实施方案，各县（市、区）应及时制定本辖区实施方案，发布政府通告和政策宣传，建立工作协调机制，开展前期情况摸查和资料收集，落实工作经费。各村（居）民委员会在测绘权籍调查作业单位进场前，要组织各村民小组成立“房地一体”农村不动产登记发证工作协调小组，具体负责协助房地权属纠纷调处、外业调查、测量以及收集各农户的确权登记资料，逐户逐栋明确权属界址，做到界址清晰、产权明确，对长期在外的农户提前通知联系到位，对确实不能回家办理的，可委托协调小组办理；资料完善、权属界址明晰的，作业单位在协调小组的带领下逐户进场作业。
(二)权籍调查阶段(2020年2月至2020年8月)
以招投标方式选取有资质的农村权籍调查作业队伍，暂不具备条件的地区，由县（市、区）自然资源主管部门或由其委托村（居）民委员会采用简易法开展房屋测量。开展农村权籍调查，完善农户申请资料确认和相关审批程序，建立农村不动产权籍调查数据库。
（三）组织实施阶段（2020年8月至11月）
依据权籍调查成果，全面开展确权发证工作，上门服务，整村推进，集中公告，统一发证。
(四)成果验收阶段(2020年11月至12月)
各县（市、区）应根据《农村地籍和房屋调查技术方案(试行）》《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南(试行)》等技术规范要求，完成调查和登记成果资料整理、检查和数据上报，市级负责对全市的工作过程、调查和登记成果进行检查、验收以及相关数据汇总上报。做好全市调查和登记成果质量抽查、数据汇总及数据建库。
五、保障措施
(一)组织保障。各县（市、区）人民政府是“房地一体”农村不动产登记发证工作的责任主体，要切实加强组织领导，明确目标任务、职责分工、方法步骤、时间安排、经费保障和工作要求，确保工作落实到位。成立阳江市“房地一体”农村不动产登记发证工作领导小组，由分管副市长任组长，市政府分管副秘书长、市自然资源局主要负责同志任副组长，市自然资源局、市发展改革局、市税务局、市财政局、市住房城乡建设局、市农业农村局一位负责同志、各县（市、区）政府分管领导为市农村房地一体不动产登记工作领导小组成员。领导小组下设办公室，具体负责本次工作的实施推进，办公室设在市自然资源局，由市自然资源局主要负责同志兼任办公室主任，办公室成员由市自然资源局自行调配。各县（市、区）人民政府相应成立工作领导小组，切实加强对本辖区内“房地一体”农村不动产登记发证工作的领导。自然资源主管部门负责统筹协调和业务指导，具体负责相关方案制定、技术指导、业务培训、成果汇总等工作；财政主管部门负责工作所需经费的保障，并做好资金使用的监管；住房城乡建设主管部门负责指导农村房屋建设；农业农村主管部门负责指导农村宅基地的分配、使用管理工作。
(二)经费保障。除申请人自行提供高精度权籍调查成果产生的费用外，由政府统一组织的农村权籍调查不得向申请人收取任何费用。各县（市、区）人民政府要将组织实施、农村权籍调查、数据库建设、登记发证、宣传培训等工作费用足额纳入本级财政预算或从现有部门预算资金中统筹解决。
(三)宣传动员。要加强对开展“房地一体”农村不动产确权登记发证工作的宣传动员，做好舆论引导，充分发挥农村基层自治组织的作用，充分调动村民积极参与权籍调查指界确认、登记申请等工作，让基层单位及人民群众充分认识到开展“房地一体”农村不动产确权登记工作的目的意义，创造良好的工作氛围。
(四)加强督查督办。各县（市、区）自然资源部门应对“房地一体”农村不动产确权登记发证工作进行全程质量管控,确保调查数据成果符合国家标准要求。市将对各县（市、区）权籍调查数据及工作开展情况进行督查督办，下发督查通报及时指导做好工作整改，同时加大数据质量审核力度，对于整改不到位的，不予验收通过。对没有按时按质完成工作任务的单位和县（市、区），将予以通报批评和责任追究。
(五)妥善处理历史遗留问题。各县（市、区）要本着尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，对在“房地一体”农村不动产登记发证过程中发现的历史遗留问题进行深入研究,区分不同情况，分别制定切实可行的政策措施，结合当地实际，明确“房地一体”农村不动产确权登记工作细则，切实实现和维护农民的合法权益。
本方案自发布之日起施行，自施行之日起有效期3年。在有效期内，可根据实际情况按规定进行修改或废止。
部分规范性文件编号：阳部规〔2020〕19号
公开方式：主动公开
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